过去1年，东京房价一年飙升40%！

就连日本人自己也大呼：

东京疯了！

根据日本媒体最新报道：东京市中心的许多高层公寓楼，一年房价涨幅达到了40%以上。

更官方的数据是，日本不动产研究院最新发布的《2023年上半年首都圈新建公寓楼市场动向》报告显示：

包括东京都、千叶县、埼玉县、神奈川县在内的东京首都圈，公寓楼平均每户价比2022年上半年增加了2363万日元（约118万元人民币），达到了8873万日元（约443万元人民币），一年间房价平均涨了26%。

26%，还只是东京首都圈的平均涨幅，东京市中心房价暴涨更是恐怖。

比如东京市中心高层公寓东京湾“晴海旗”滨海住宅区，曾经作为东京奥运会选手村，8000万日元的房子（净面积约95平方米，用中国的计算方法约是130平方米），如今的出售价已经涨到了1亿3000万日元（约649万元人民币），整体价格涨了60%。

这就好比，过去1年同比看，类似长三角平均房价一年上涨“26%”，而身在长三角都市圈中心的“上海”则房价同比上涨“40%”，而部分核心区域楼盘甚至上涨60%。

这样一看，整个都市圈平均房价一年上涨近乎30%，而都市圈中心上涨超40%，这无疑让人倒吸一口冷气。

全世界跌跌不休，东京却发疯的上涨，凭什么？

从全局看东京自日本房地产危机1990年之后到今天2023年整个房价之变。

为何从1990年看？

核心在于1990年，对日本是个极特殊的年份。

也就是在那一年，日本高房价泡沫破灭，随后日本进入众所周知的“失去的30年”。

跨度有点长，失去的30年，并非一直房价下行，而是底部长期横盘筑底曲折向前，简要归纳起来东京楼市33年走势分为3个波段。

（1990年到2012年）大幅跳水后底部盘整的L型阶段

泡沫破灭后，大家疯狂抛售资产，仅仅3年时间东京房价大跳水60%。

房价短时间下跌60%，没有任何国别体可以承受这样的灾难。

这也导致东京楼市从1990年到2012年，几乎22年，整体表现为“L型”长期筑底的萎靡不振。

即先是短期房价大幅下行，而后是是“长期的筑底曲折横盘”的L型特征。

（2012年到2021年）蓄能恢复阶段：

2012年到2021年，东京楼市是“反向L型”拉升阶段。

不少日本楼市研究专家表示：“日本楼市这一波再次崛起的起点应该是在2012年。”

为何是2012年？核心在那一年，重新获任日本首相安倍晋三，推出了经济“三支箭”计划。即“实施宽松货币、扩大公共投资、振兴地方经济”的振兴政策。

最终结果是，东京股市平均股价从2012年的8000日元，猛涨到2023年的3万2000日元，翻了4倍。

2021年度，日本4家上市公司中有一家的纯利润创下了历史最高纪录。

2022年度，更是有近三分之一的上市公司的纯利润，创下了新高。

正是这“三支箭”，正是经济的逐步复苏，让日本房地产市场开始出现明显反弹。

（2021年到2023年）房价狂飙阶段：

2023年过去同期一年东京都市圈的暴涨狂飙，其实源头还在2021年。

狂飙模式一个具有特殊意义的关键节点是2021年。

就在2021年，随着前期经济的刺激调整恢复，日本房价涨幅最好，整体领涨的区域集中在“东京都市圈”。

就在这一年，东京都市圈新房价格一下拉升到高点，并创造了东京楼市危机之后近31年的历史新高。

不仅仅是新高，更让人紧张的是，2021年东京都市圈房价已经超过了1990年资产泡沫顶峰时的最高点。

也就是说，历经31年调整，东京房价又涨回来了，而且超过了当时要埋下美国房地产豪言壮志的“1990年最高点”。

即便是在2022年和2023年上半年，在全球经济和楼市一片暗淡情况下，东京房价也丝毫没有停下来。

比如2023年新房涨幅继续直接拉升，5月份新房均价同比上涨32.5%，创下单月涨幅纪录。

据日本不动产研究所近日公布的调查结果，东京首都圈（东京都，神奈川县，埼玉县，千叶县）新建公寓每套平均售价达到了8,068万日元（约合400万元），连续3月上涨，和去年5月相比增加了32.5%。

放眼东京都23区，一套新建公寓均价高达1亿1475万日元，与去年同期相比暴涨47.9%。其他地方的房价也水涨船高，比如神奈川县的房屋均价涨到6078万日元，埼玉县4939万日元……日本人感叹：

“东京都市圈房价彻底疯了。”

下一步还会再涨吗？对此，日本房地产经济研究所调查显示，“东京房价还没有摸到天花板，由于建筑成本和土地成本持续飙升，预计未来新建公寓的价格将逐步上涨。”

为何2023年东京房价暴涨？

毕竟全世界房价都在跌，日本东京为什么却涨破30年新高？

经合组织（OECD）最新数据显示，2023年监测的全球46个经济体中，有31个经济体的房价都在下跌。这些下跌国家中，包括之前涨得挺猛的美国、越南、韩国等。

日本国土交通省公布了都道府县地价（基准地价）显示，住宅市场销势良好，还受到了投资资金从海外流入的支撑。商业用地则受访日游客增多等因素的提振。不过，地区之间存在差异。

报告显示住宅用地的全国平均价格上涨0.7%。三大都市圈上涨2.2%。地方圈方面，4个主要城市的上涨率从6.6%扩大至7.5%。

便利度良好的都市的需求高涨，周边地区的上升地点也增多了。按都道府县来看，地价上涨的有18个都道府县，较上年增加了4个；下跌的有28个县；持平的有1个县。

虽然疫情下日本全国的地价陷入下跌状态，但目前上涨明显。三大都市圈的所有用途平均地价上涨率从2019年的2.1％扩大到了2.7％。

东京23区的每平方米均价为168万日元（约合人民币8.3万元），价格水平是泡沫经济导致日本地价高涨的1990年代初的4成左右。

商业用地的全国平均价格上涨了1.5%，三大都市圈上涨4.0%。上涨率居前的是熊本县和北海道等新半导体工厂的周边地区。地方圈中，4个主要城市上涨了9.0%。

在其他地方，包括访日游客在内的人流恢复，岐阜县高山市的多处地点转为上涨等，观光地的复苏比较明显。

按都道府县来看，22个都道府县上涨，比去年（18个）增加4个。地方回升明显，福岛县、石川县、滋贺县、奈良县转为上涨。

最高价格连续18年为东京都中央区的“明治屋银座大楼”，每平方米为4010万日元（约合人民币198万元），自2019年以来首度上升。

总体而言，从地价动向报告中可以清晰地看到日本房地产的强劲实力。日本经济从疫情中复苏，商业用地的需求增加以及住宅市场的稳步攀升，都表明人们对于日本经济的信心在增强，整体市场展现出积极向上的态势。

仲量联行调查业务部高级总监大东雄人分析称：“日本在发达国家中也是为数不多的可以获得房地产投资回报的市场”。

当前的市场环境为投资者提供了丰富的投资机会，随着市场继续恢复，期待看到更多的发展和机遇涌现。