近期希腊央行的一份金融稳定性报告显示，27%的希腊人将可支配收入的40%以上用于支付住房成本，在房价收入比方面处于欧洲“负领先”地位。央行将原因归咎于与其他欧洲国家相比，希腊的人均收入较低。

根据报告，希腊的住房成本位列第一，住房成本占家庭可支配收入的比率远高于欧盟平均水平。从房价来看，希腊在2023年第二季度：

• 公寓房价同比上涨13.9%；
• 新房（房龄5年以内）上涨13..8%，旧房上涨14.1%；
• 主要中心城市涨幅尤其可观，其中塞萨洛尼基上涨16.4%，其他主要城市上涨14.6%。

短期内，外国投资兴趣将持续存在，尤其是在具备优势的地理位置，如阿提卡和旅游区域。希腊央行指出，尽管本地和全球经济存在不确定性，但对希腊住宅房地产市场的预期仍是积极的。

住房成本与家庭可支配收入的关系（2022年）

房价节节攀升的背景下，近日，希腊又现黄金签证或将关停的传言，关停时间可能在2024年6月。

值得注意的是，目前这是一则传言，尚未得到证实，但是，从葡萄牙黄金签证的前车之鉴来看，一旦欧洲国家房价高企，政府很快就会出手“打压”，首先受到冲击的往往都是为外国投资者设立的购房移民政策。

欧洲法律体系注重对财产的保护，对已经办理的投资者来说，购买的房产和居留身份通常不会受到影响（不具备追溯性），变政针对的大多是投资移民政策本身——或涨价，或限制，或关停，以调控未来的投资数量和模式，将外国资金引导至政府希望的方向。

极具代表性的就是葡萄牙黄金签证。葡萄牙与希腊同为南欧国家，都是当年欧债危机的重灾区，政府为了增加财政收入，推出投资居留计划吸引了大量资金。

巅峰时期，葡萄牙曾经占据了欧洲购房移民的半壁江山。但自从去年年底总理放出风声，“历时十年的黄金签证已经完成了历史使命”，短短一年内，葡萄牙购房移民通道悉数关闭，最受欢迎的房产投资模式彻底退出历史舞台。

葡萄牙近期变政回顾：

• 2022年1月1日前，通过基金投资获得葡萄牙身份仅需35万欧元；2022年1月1日后，投资额大涨至50万欧元。
• 2022年1月1日前，葡萄牙购房移民买房不限区域；2022年1月1日后不再允许在里斯本、波尔图等热门区域购买住宅房产办理黄金签证，购房范围限制在了更偏远、欠发达的地区。
• 2022年11月初，葡萄牙总理科斯塔放出风声，历时十年的黄金签证已经完成了历史使命，将逐步关停，并在2023年2月的新闻发布会上正式宣布。
• 2023年10月7日起，第56/2023号法律生效，50万欧元购房、28万/35万欧元翻修房产投资类别被撤销，购房移民通道全部关闭，十年来最受欢迎的房产投资模式彻底退出历史舞台。未来的投资者仅可选择50万欧元基金、创造就业等方式申请黄金签证。

从葡萄牙的变政历史，可以看出这样的趋势：

1、政策越往后期越贵。同一种投资方式、拿到同样的葡萄牙身份，变政前后相差100多万元人民币。

2、政策越往后期选择越少。早办理可以在葡萄牙繁华的热门区域买房，晚办理从只能投资偏远地区住宅，到购房移民彻底关停。

随着欧盟放出信号2025年前禁止“黄金护照/签证”，欧洲投资移民越关越多。近期希腊央行的这份金融稳定性报告，暴露出了当地居民住房负担上升的问题。今年8月希腊已经经历了一轮热门区域涨价，购房拿永居的政策还能坚持多久，尚未可知。

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好的移民政策大多不等人，如果希腊黄金签证可以对你和家人未来的规划产生帮助，那么，一定是早启动，早受益！

希腊黄金签证

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非涨价区25万欧

涨价区之外的其他地区：如比雷埃夫斯港口区，雅典东北部、西部等，希腊黄金签证保留25万欧元的最低投资金额不变。

涨价区50万欧

雅典中部、北部和南部地区，塞萨洛尼基、米科诺斯岛和圣托里尼岛，希腊黄金签证的最低投资额，从25万欧元涨至50万欧元（单套房产）。