以下文章来源于投资移民知情者 ，作者ChristianNesheim

经过了数周的各种复杂信号，希腊政府昨天终于宣布了其广受欢迎的黄金签证项目下新制定的房产投资门槛。

在过去的一个月里，官方声明和内部消息都表明，该项目的房产规定即将改变，但有关细节的报道大相径庭。政府考虑了很多建议，并在不同时期评估了不同地区的多个价位以及短期租赁限制。

昨天，希腊财政部宣布了最终规定，并将提交议会表决。希腊黄金签证专业律师Alexander Varnavas解释道，由于政府在国民议会中拥有绝对多数席位，因此最终公布的法律与政府昨天概述的法律要存在实质性差异的可能性只存在于理论上。

新规定如下：

希腊原则上分为两个地区：

80万欧元——整个阿提卡行政大区（包括比雷埃夫斯和首都大部分地区）、塞萨洛尼基、米科诺斯和圣托里尼，以及人口在3,100人以下的岛屿；以及

40万欧元——希腊其它地区。

此外，整笔投资必须投资于单个房产，最小面积为120平方米。

然后，对于40万至80万欧元的价格区间，政府规定了两个关键的例外情况。最低投资额为25万欧元，条件是：

商业房产转换为居住房产：投资者可以通过购买25万欧元的商业房产并将其转换为居住房产来获得资格。在这种情况下，25万欧元的门槛依然适用，无论房产的位置以及面积大小。重要的是，转换必须在投资者提交黄金签证申请案之前完成。

修复列入名录的建筑：投资者可以通过购买已经完全修复或重建的列入名录的建筑（具有历史或文化重要性）中的房产来获得资格。同样，在这种情况下，无论房产的位置以及面积大小，较低的投资门槛依然适用。如果投资者希望续签黄金签证，则必须在居留期的第五年完成修复。

对房产用途的限制

黄金签证投资者不得将其房产投放到短期租赁市场（爱彼迎）。此外，投资者不得将从商业房产转换而来的居住房产作为注册公司的总部。不遵守房产用途使用限制将导致投资者居留许可被取消，并处以5万欧元的行政罚款。

财政部的声明没有具体说明上述限制是否适用于已经获得批准的黄金签证投资者拥有的房产。

虽然新规定将于本月31日生效，但政府提供了一个过渡期（就像去年涨价时一样）：申请人只要在9月30日之前支付10%的投资款定金，并在2024年新年前夕完成投资，就能按照目前的投资门槛要求提出申请。如果投资者没有按时完成投资（但已经支付了10%的定金），只要他们能在2025年4月之前完成另一套房产的购买，就仍能按照目前的投资门槛要求提出申请。

后果：例外情况将成为主要的申请类别

“虽然这只是一个草案，” Alexander Varnavas解释道，“但由于政府的占多数地位，它几乎肯定会在议会通过。虽然在新政策最终公布之前，理论上一些小的因素可能会发生变化，但我认为这种可能性很小。部分原因是我们知道这个草案已经有一段时间了，我们呼吁进行调整也没有达到效果。政府似乎已经下定了决心。”

希腊市场经营者呼吁的变化之一是取消120平方米的单个房产面积要求。

该法案可能于下周通过，而详细的程序规定可能需要一个月左右的时间才能出台。

“我的猜测是，该项目实际上现在已经关闭了40万欧元/80万欧元的价位，” Alexander Varnavas说到。“投资者和开发商现在将转向转换房产选项和修复房产选项，他们现在拿的出25万欧元。事实上，与我交谈过的房地产开发商已经证实了这样的计划。

事实上，当葡萄牙几年前对其黄金签证进行类似改革时，开发商很快就把精力转向了翻新项目，因为这些项目可以以更低的价格门槛提供黄金签证申请资格。

最后，Alexander Varnavas承认，这些变化可能是积极的。“很多被遗弃和闲置的建筑现在可能会获得重生，开发商和资金将找到方法，利用例外情况来适应新规定。”

这些变化究竟如何发挥作用将取决于详细规定的细则和措辞，这些细则将为哪些类型的房产符合可转换或可翻新的条件提供操作定义。

希腊黄金签证的需求达到了前所未有的水平，这一急剧上升的趋势始于去年，原因是竞争性的葡萄牙项目的投资选项有限，以及希腊在7个月前上一次涨价前提前很长时间通知了潜在申请者。既然现在门槛和限制又一次改变了，而且这一次有了充分的预警，那么再来一波匆忙的申请案也就不足为奇了。

希腊黄金签证审理能力趋势（仅限主申请人）