希腊“黄金签证”计划于 2013 年 7 月启动，由 2014 年第 4251 号法律引入。根据希腊法律 (4251/2014)规定，非欧盟公民如果在希腊购买价值超过 25 万欧元的房产，投资者及其家人则可以获得 5 年可续期居留许可。只要投资人一直持有房产，则每 5 年可以将“黄金签证”续期一次。

一年半内两次提升投资门槛

2023 年是希腊“黄金签证”项目启动的第十个年头，尽管该政策为希腊政府带来不少收益，但近两年来受到的压力越来越大，其中原因跟希腊当局亟需缓解房价和租金过高，以及同欧盟对“黄金签证”的负面态度有关。

2022 年 9 月 10 日，希腊政府宣布将把黄金签证的投资限额从 25 万欧元提高到 50 万欧元。而到了年底，希腊政府商议后决定，将希腊“黄金签证”门槛提高的政策暂缓执行，时间定为 2023 年 5 月 1 日。

而在希腊“黄金签证”刚刚涨价没多久，希腊反对党就开始呼吁废除“黄金签证”计划，以便为希腊本地人提供更多经济适用住房选择。不得以希腊总理米佐塔基斯 2024 年 2 月 9 日在议会宣布，将提高第三国国民获得“黄金签证”的最低投资门槛，部分地区将升至最低 80 万欧元。3 月 21 日希腊财政部长哈齐达基斯公布“黄金签证”的新政策：

• 在阿提卡、塞萨洛尼基以及所有居民超过 3000 人的岛屿上，“黄金签证”的最低投资额将增加至 80 万欧元。
• 希腊全国其它地区的投资门槛金额从目前的 25 万欧元提高到 40 万欧元。只能涉及及一处房产，并且投资门槛要求相关房产面积不得低于 120 平方米。
• 唯一适用 25 万欧元投资“门槛价”的是投资保护性建筑，但对于续签居留许可，建筑物的修复必须已完成；或者投资目前具有其它性质用途（例如工业）并改建为住宅的建筑物。必须注意的是，用途转换必须在提交“黄金签证”申请之前全部完成。

其他提案细则：

• 投资者可以出租其购买的物业，但不得以短期租赁的方式出租，在改建为住宅的情况下，也禁止将其用作公司办公室。如有违反，“黄金签证”居留许可将被吊销，并处以 5 万欧元罚款。
• 如果投资者出售房产，那么其“黄金签证”将被撤销，而买方则有权获得“黄金签证”。只要房产所有权仍然属于投资者，那么“黄金签证”就可以续签相同的 5 年期限。

过渡期须满足：

• 在 2024 年 9 月 30 日之前支付全部价款或预付 10%，或签署预合同或私人购买协议并证明相关交易可以在 2024 年 12 月 31 日之前完成。
• 在这些情况下，如果该房产的交易程序尚未完成，买方仍可以按照目前适用的投资门槛价在 2025 年 4 月 30 日前完成对房产的交易。

4 月 2 日，希腊国家经济和财政部在全体会议上，就《欧盟委员会指令（EU）2022/2523》纳入希腊法律草案进行了讨论和投票。希腊政府接受反对党的建议，将希腊黄金签证购房投资门槛提升的过渡期缩短一个月，由原来提议的 9 月 30 日，缩短至 8 月 31 日。

希腊“黄金签证”有何魅力？

自 2013 年以来，希腊“黄金签证”计划一直如火如荼，受到诸多国内以及国际投资人的青睐。截至 2023 年底，希腊“黄金签证”永居卡的签发数量已达到 41,142 张。2023 年首次申请人数较 2022 年上涨 81%，中国籍申请者依然占据榜首。

外国投资者的涌入，也为希腊房地产市场注入了新的活力。期间最引人注目的是 2021 年 5 月，股神巴菲特进军希腊房地产，巴菲特拥有的家庭服务公司（BerkshireHalthaway home Services）因其预见到希腊房地产的巨大商机，以及过往的巨大投资购买需求，而决定投资希腊房地产领域，而该公司管理的雅典物业就有近 1500 多处。

根据希腊央行今年 3 月 5 日公布的数据，对比 2022 年的 11.9% 的涨幅相比，2023 年希腊公寓价格年均上涨 13.4%。新公寓价格平均上涨 12.4%，旧公寓价格平均上涨 14.2%。

而各地区的房价也有不同程度的增长，2023 年，雅典公寓价格同比上涨 13.7%，塞萨洛尼基上涨 16.2%，其他城市上涨 14.5%，希腊其他地区上涨 10.8%。

现在正值“黄金签证”政策变革的过渡期，许多外国投资者将目光转向那些黄金地段，如比雷埃夫斯、佩里斯特里、新法里奥等区域，这些地区不仅拥有优越的地理位置和丰富的旅游资源，未来还具有较高的投资价值和升值潜力。

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得益于希腊政府和欧盟的持续开发，该区域房地产市场正日趋活跃，2023 年房价和租金分别上涨 19.6%和 8.6%，投资潜力巨大，吸引了大量外资关注和进驻。

去年希腊以 2.4%的 GDP 增速，成为欧盟经济增速最高的国家之一，被英国《经济学人》杂志评为 2023 全球经济年度国家。未来这一区域的房地产市场有望保持良好的增长态势。

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