疫情结束之后，全球主要的发达国家为了遏制通货膨胀，基本上都进入了加息周期。EB5投资移民项目本身属于高风险的私募股权投资，与宏观经济形势、货币政策的变化息息相关。

加息对EB5项目造成的影响

2022年，居高不下的通货膨胀率使得美国停止了疫情期间的低利率政策。一年时间连续加息，联邦基金利率迅速从0% 跃升至5.5%。

EB5绝大多数项目，不论是多户住宅、度假酒店、学生公寓都属于商业地产的范畴。而商业地产对利率尤其敏感，特别是地产开发的环节。利率上升一方面意味着资金成本的上升，房产开发高度依赖建筑贷款、夹层贷款等借贷资金。加息可能直接导致现金流紧缩，开发停止；更甚现金流断裂，项目无法通过再融资替换贷款，本身难以融资加上估值下降融资金额变少，最终破产清算或者被法拍。

另一方面，利率与资产价格成反比关系，利率上行会导致商业地产估值下降。在低利率期间推出的EB5商业地产基本处于估值被高估的状态。此外，购房者的房屋按揭利率、个人信贷利率都会上升，贷款成本增加同时导致房屋需求下降。在项目退出时，高利率下市场流动性减少，可能遇到再融资遇冷或者交易周期拉长等问题。

在后疫情时代高利率的形势下，商业住宅需求被抑制，交易市场流动性减少，资金成本攀升导致现金流短缺等原因导致洛杉矶世纪广场、时代广场百老汇702项目等许多EB-5大型项目暴雷，许多EB5项目因估值过低而无法再融资，进而发生止赎拍卖，都值得所有投资人警醒。

黎明前的曙光：降息周期将至

今年8月，美国多项重要经济指标数据出炉，就业增长远低于预期，失业率节节攀升，触发预示着经济衰退的“萨姆规则”（Sahm Rule）。相关数据引发了华尔街今年最严重的抛售，各国股市暴跌，美国国债收益率暴跌，导致8月5日全球资本市场“黑色星期一”的出现。

经济衰退并不意味着经济危机，市场对相关数据的过度反应也不必过分担忧，反而透露出了黎明的曙光。失业率数据是美联储在对抗通胀之外的另一大目标，失业数据的恶化与通胀数据的连续下降预示着美联储降息近在咫尺。为预防经济衰退，美国即将开启降息周期刺激经济活力。

市场对降息时间和幅度的预期发生了重大变化，银行、议员、金融机构等开始呼吁美联储提前大幅降息。CME显示9月降息50个基点的可能性上升至70%，并且预计到年底总共将降息约115个基点。美联储主席鲍威尔也在8月底杰克逊霍尔全球央行年会上释放鸽派信号：“政策调整的时候到了。“

降息可能对EB5项目的影响

（一）市场流动性

快速降息，最直接影响到资金成本，利率下降，信贷周期也会进入上行周期，银行、机构愿意释放更多资金进入市场。EB5项目资金结构中银行贷款、夹层贷款利率都会下降，挽救贷款即将到期、资金链面临困难的EB5老法项目。

降息通常也会使资本市场流动性大幅增加。利率环境降低，全球资金会离开高息的美国债券市场，涌现资产、衍生品市场。“大水漫灌”大量流动性被释放，进入股指地产等领域，商业地产市场买家卖家数量将会提升，市场交易活跃，交易周期将缩短。

（二）商业地产上行

在联邦基金利率基金利率从接近于零的水平攀升至5.25%-5.5%的这两年中，融资条件收紧、商业地产价格下跌、并引发一个恶性循环，美国房地产价格已经回吐了过去两年的全部涨幅。

回顾美国历史的几次降息表现，利率是影响房地产市场的重要因素，降息通常与房价上涨相关。特别是商业地产价格指数，以出租公寓、运营酒店为代表的商业地产对利率的反应更敏感，销售、投资和开工等景气度应有所上升，可能带来更多房地产投资机会。

图例：绿色代表商业地产、灰色代表居民住宅

（三）资产估值提升

商业地产中，资本化率（Capitalization Rate，简称Cap Rate）是一个用于估算商业地产价值的重要财务指标。它表示的是物业的净营运收入（NOI）与其市场价格之间的比率。资本化率可以被视为商业地产投资的预期回报率，反映了投资者对物业未来收益的预期和风险的评估。

Cap Rate对商业地产退出价格产生直接影响，降息周期里利率下降带动Cap Rate下降，Cap Rate与资产估值的反比关系最终使得项目退出估值提升。换言之，大部分EB5项目在降息周期退出时能够以更高的交易价格出售，项目能够收获足够的利润支撑对投资人本金和利润的分配。

总结来看，市场流动性与利率背离，Cap Rate与利率背离，商业地产价格与利率背离。进入降息周期后，利率的下行将使得EB5商业地产项目处在一个非常良好的宏观环境中。更高的价格、更高的估值、更好的市场流动性使得项目推出时能有更好的交易价格和交易速度，这意味着投资人能够更快取得全部本金收益的返还。

同时叠加Trump与Harris的大选之争，为未来移民政策的走向带来诸多不确定性。增加美国居民成本，打击亲属移民，更多签证配额能分给EB类别移民。EB5项目或许将迎来资金安全与身份安全的一个黄金投资期。