本是全球最主要的不动产投资市场之一，即便是现在疫情期间，日本房价依然保持了稳定的上升，首都东京的房价甚至创下了30年来的历史新高，加之奥运会、G20峰会等盛事的加持，日本房产热度不断增加。

那么在日本买房怎样才能获得最好的投资回报呢？该买哪一类型的房产？是买东京还是大阪？今天这篇文章就为您解答这些疑惑。

 

 

投资公寓、一户建、商铺、还是民宿？

公寓

因为距离、可控成本等因素，很多外国投资者都特别喜欢选择投资公寓。而二手公寓和高级公寓倍受海外客户喜爱。在日本，二手公寓被维护地非常好，不会因为“老”不好招租。

而高级公寓，则凭借优越的地理位置、豪华的配置和人性化的服务，成为了高净值人群购置房产的一大标杆。不管在生活便利度上还是居住安心度上，高级公寓都无可挑剔。

一般来说，小户型单身公寓一般都处在地段较好的地方，交通、设施齐全，好招租，管理省心。家庭居住型公寓，适合拖家带口的家庭，有时候还比单身公寓便宜。木造或轻量铁骨造整栋公寓、高层整栋公寓楼比较适合成熟型投资者。

一户建

一户建，即我们常说的独栋别墅，但大小不一，有的面积和公寓差不多。在日本动漫中很常见，蜡笔小新、哆啦a梦、小丸子家住的都是一户建。一户建常见的是木造结构，当然目前日本已经开发出新工艺，将木结构与其他结构相结合，增强一户建的居住性能。

投资一户建更适合选择家庭作为出租对象，独栋住宅可以饲养宠物，也不用担心噪音问题，门前还有小花园和停车位可以利用。当然一户建维护费用要自己承担，并且没有保安人员， 安全也要自己做好。但是因为持有成本低 ，可世代相传等好处，还是吸引了众多投资者。

投资民宿

日本作为旅游热地，住宿业接近饱和，但民宿市场自然十分火热。民宿新法后，不少圈外人士担心，日本民宿的投资热情会逐渐退却，可事实上健康的、合法的市场环境，也吸引了更多经营者和投资者。

比如大阪作为特区民泊区域，也成为了民宿投资的新高地，在这里可以全年365天运营。除了特区民泊外，还可以依照旅馆业法，申请简易宿所等其他经营牌照，拿到经营许可后，也可以打破180天的经营时间限制。

投资商铺

日本是个旅游属性较强的国家，同时也带动了日本购物行业的发展。日本商铺的年收益都非常高，回本相对较快，如果所看中的商铺位置在政府规划的商业街范围内，收益将会更多。

通过投资方式取得高额回报的方式不止一种，做海外房产投资，我们要考量好地段、好房源等情况，从中了解清楚情况，才能做到万无一失。

买大户型还是买小户型？

小户型好租好卖，投资回报率平均比大户型年化高两个点。当然，大户型也有好处，好看、自住舒服，尤其受到许多自住类型投资者喜欢。

事实上，如果地理位置好，根本不必担心日本的小户型。日本上班族的年轻人对房屋大小不太在意，但是对上班是否方便、生活是否便利则会优先考虑。因此上，无论是出租，还是购买，距离车站近是需要首先考虑的问题。

涨价中的二手公寓和跌价中的新公寓

中国老百姓比较喜欢投资新房。因此，有许多投资者担心二手公寓房龄相对较老，不过在日本，大多数公寓有着长期修缮计划，定期的翻修和维护，使二手公寓能够在长时间内保持良好的状态。有些到了一定年限后会进行全新翻修，有的就跟新房一样。

以东京为例，二手公寓及一户建的价格2019年增长在4.73%左右，但是同期，新公寓跌了2.67%。投资客，不必考虑一定非要买新公寓。因为高出20%的价格，已经提前透支了一部分未来的收益。自住客，只要钱够，自己怎么住舒服怎么买。

 

 

买东京还是买大阪？

其实，东京和大阪各有优势。主要分两种情况：

1、长租公寓

2019年东京二手公寓价格年增长4.73%的时候，大阪的二手公寓及一户建价格增长在1.4-1.7%。租金水平同样是东京更高。

结论：如果投长租公寓，钱多，东京大阪都可以投；钱少，建议首选东京。

2、投资民宿

投资民宿，理论上来说东京和大阪都可以考虑。不过，这两年的疫情已经影响了民宿的出租率。另外，自己不在日本常驻，运营的工作最好找代管公司。所以，购买后的管理问题，需要在投资前就想好。

我们来看看疫情前的情况，全日本2019年接待外国游客人次在3188万人，东京的民宿入住率在疫情前的2019年达到平均80%，大阪和京都的平均入住率也在70%左右。

日本政府计划大力扶持旅游业，日本国家旅游局定下的目标是到2030年吸引外国旅客人数达到6000万人。为了达到这个翻倍的目标，日本计划投资200亿美元到博彩业，希望在日本打造一个继澳门之后，亚洲第二大博彩天堂。其中大阪是主要投资地点。

投资日本房产同时还可兼顾身份配置，投资人通过在日本开设公司，可办理经营管理签证，为全家配置日本身份，实现教育、养老等多维度需求。